Op welke 5 dingen van de VvE moet je letten als je een appartement koopt

Toen ik tien jaar geleden samen met mijn man ons eerste appartement kocht, liet ik me vooral leiden door het mooie uitzicht en het rondkrijgen van de financiering. In gedachten waren we bezig met kleuren, meubels en de indeling. Maar toen kwamen we erachter dat we in de keuze van de vloer beperkt waren, dat we geen open haard mochten en dat de servicekosten wel erg hoog uitvielen. Daar heb ik van geleerd. Ik ging me verdiepen in het appartementsrecht en werd bestuurslid van de Vereniging van Eigenaren (VvE) van mijn gebouw. Sindsdien adviseer ik iedereen om bij het kopen van een nieuw appartement op deze zaken te letten. Ze zijn misschien saai, maar het levert je veel op aan woonplezier en je hebt minder teleurstellingen.

  1. Houd de woonlasten in de gaten

In ons gebouw worden het trappenhuis en de lift twee keer per week grondig schoongemaakt en iedere maand worden alle ramen gewassen. Is er een lamp in de hal stuk? Gewoon de beheerder bellen! Goed geregeld allemaal. We hebben zelfs een onderhoudsplanning voor de komende vijftig jaar! Daar hangt wel een prijskaartje aan en onze jaarlijkse servicebijdrage loopt schrikbarend op. Over je woonlasten heb je niet altijd veel te zeggen. Toch hoef je niet alles te accepteren. Je kunt tijdens de algemene ledenvergadering meebeslissen over de uitgaven en zo je woonlasten beïnvloeden. Maar beter nog is om van te voren te informeren naar de servicebijdrage.

  1. Hoe staat het met de onderhoudsplannen?

Onlangs kwam in de media dat mogelijk bij honderden flats in Nederland een risico bestaat dat de galerijen afbreken door corrosie. ‘Bewoners lopen in dat geval groot gevaar. Minister Blok van Wonen eist daarom dat ongeveer duizend galerijflats van voor 1975 snel worden geïnspecteerd’. Als je in zo’n flat woont, kun je wel eens onverwacht geconfronteerd worden met hoge onderhoudskosten. Heeft jouw VvE voldoende geld gereserveerd om noodzakelijke reparaties te betalen ook als zij niet ingecalculeerd zijn? Want als eigenaar ben en blijf je aansprakelijk voor deze kosten. Vanaf volgend jaar zijn VvE’s wettelijk verplicht om een minimum bedrag voor het reservefonds te reserveren om grote financiële problemen binnen een VvE te voorkomen.

  1. Hoe voorkom je een frauderende VvE?

Nu steeds meer Verenigingen van Eigenaren een goed gevuld reservefonds opbouwen staat er vaak een aanzienlijk tegoed op de rekening. Best een risico want ik lees met enige regelmaat in het nieuws dat een penningmeester of een ingehuurde VvE-beheerder er met de kas vandoor is. Ook lees ik over frauduleuze afschrijvingen in een VvE-boekhouding die worden verbloemd door valse facturen, en kosten die worden opgevoerd zonder dat deze zijn gemaakt.

Een kritische kascommissie kan bij intensieve controle de fraude wel aantonen, maar omdat dit pas aan het eind van een boekjaar gebeurt, is met een beetje pech het geld definitief verdwenen. Gelukkig is hier iets tegen te doen. Risico’s kun je namelijk vooraf afdekken door bij de bank vast te leggen wie van het bestuur tekent en mee-tekent. Daarnaast kan je steeksproefsgewijs door het jaar heen de administratie controleren. Zo krijg je beter inzicht in de betrouwbaarheid van de verwerkte facturen. Mijn tip: ook al zijn cijfers niet je hobby, je moet als eigenaar altijd kritisch naar de financiële stukken kijken. Zo geef je anderen geen kans om met jouw geld te frauderen.

  1. Ga naar de Algemene Ledenvergadering

Sla de Algemene Ledenvergadering (ALV) nooit over want hier worden de cijfers van het afgelopen boekjaar besproken en door de eigenaren vastgesteld. Ook de begroting voor het komende jaar goedgekeurd en dit is de basis voor de te betalen servicebijdrage.

Maar daarnaast bespreken de leden tijdens deze vergadering ook noodzakelijke of gewenste onderhoudsactiviteiten voor het komende jaar. Verder kan je als individuele eigenaar of bestuur  onderwerpen op de agenda laten plaatsen. Denk aan punten over overlast of klachten. Als je van te voren geen agendapunt hebt ingediend, kun je dat nog tijdens de rondvraag doen. Hierover kan alleen geen besluit worden genomen. Bereid je dus goed voor, zie het bijwonen van de ALV het als een investering in jouw woongenot.

  1. Meld je als kandidaat voor het bestuur van je VvE

Woon je in een appartement en staat er een vacature voor VvE-bestuurslid open? Ik roep dan ‘meld je direct als kandidaat aan!’ Als bestuurslid krijg je goed inzicht in de activiteiten van de VvE en in de financiën, specifiek het onderhoudsreservefonds.

Het kan voor jou als eigenaar een voordeel zijn dat je als bestuurslid actief bent. Het is tenslotte het bestuur dat de algemene ledenvergadering organiseert, de agenda opstelt en voor de notulen zorgt. Het bestuur is ook verantwoordelijk voor het opstellen van een (meerjaren)onderhoudsplan en de financiële stukken. Zo kun je de uitgaven en inkomsten van de VvE (beperkt) beïnvloeden en helpen bij het onderhandelen over de budgetten voor onderhoud. En je houdt toezicht op het naleven van de reglementen. Zo mag je appartementseigenaren aanspreken als zij de regels naast zich neer leggen. Als je onkundig bent, kun je een opleiding volgen voor VvE-bestuursleden, maar ik weet zeker dat het je met enthousiaste inzet altijd lukt de bestuurstaak uit te voeren.

Cora Vonk is auteur van ‘Handboek voor appartementbewoners. Alles over het zorgeloos kopen en bewonen van een appartement en de vereniging van eigenaren.’ Zij heeft een adviesbureau waarmee ze VvE’s en individuele bewoners van koopappartementen begeleidt. Haar boek is verkrijgbaar bij de boekhandel. Meer informatie vind je bij Uitgeverij Dialoog.


Reageer ook