Een belangrijke verklaring voor de veranderende situatie is het groeiende woningaanbod. Eind september stonden er bij NVM-makelaars ongeveer 39.000 bestaande koopwoningen te koop. Dat is bijna 24 procent meer dan een jaar eerder.
Een deel van die toename komt doordat voormalige huurwoningen op de koopmarkt terechtkomen. Beleggers en particuliere verhuurders verkopen woningen, waardoor het aanbod voor koopwoningzoekers groeit. Vooral bij appartementen is die ontwikkeling zichtbaar.
Voor kopers betekent dit dat ze minder snel hoeven toe te slaan. Er is meer gelegenheid om verschillende woningen met elkaar te vergelijken, een tweede bezichtiging in te plannen en kritischer naar de vraagprijs te kijken.
Ook de prijsontwikkeling wijst op een afkoeling. De gemiddelde verkoopprijs van een bestaande koopwoning kwam in het derde kwartaal uit op 503.000 euro. Dat is nog altijd 1,8 procent meer dan een jaar eerder, maar de stijging vlakt duidelijk af. Ten opzichte van het tweede kwartaal lag de gemiddelde verkoopprijs zelfs lager.
Geen instortende woningmarkt, wel een andere dynamiek
Wie naar de cijfers kijkt, ziet dat er nog geen sprake is van een woningmarkt die volledig instort. Het aantal verkochte woningen bleef in het derde kwartaal op jaarbasis vrijwel gelijk. Ook wordt bij bijna twee derde van de verkochte woningen nog altijd boven de vraagprijs geboden.
De markt blijft dus krap, maar de machtsverhoudingen verschuiven. Waar kopers eerder vaak moesten concurreren met een groot aantal andere gegadigden, ontstaat nu bij een deel van de woningen weer ruimte voor onderhandeling.
Dat betekent niet dat iedere verkoper zijn woning zomaar met een flinke korting hoeft aan te bieden. Goed onderhouden woningen op aantrekkelijke locaties, met een gunstig energielabel en een realistische vraagprijs, kunnen nog steeds rekenen op belangstelling. Vooral woningen die minder goed aansluiten bij de wensen of het budget van kopers, krijgen het moeilijker.
Ook de regionale verschillen zijn groot. In populaire steden en gewilde woongebieden kan de concurrentie tussen kopers nog altijd stevig zijn, terwijl verkopers in andere gebieden meer moeite hebben om hun woning tegen de gewenste prijs te verkopen.
Wat betekent dit voor kopers en verkopers?
Voor mensen die een huis willen kopen, biedt de veranderende markt mogelijk nieuwe kansen. Het loont om niet alleen naar de vraagprijs te kijken, maar ook naar hoelang een woning al te koop staat en of de prijs tussentijds is aangepast. Een woning die al langere tijd op de markt is, kan aanleiding geven om scherper te onderhandelen.
Verkopers doen er juist verstandig aan hun verwachtingen kritisch tegen het licht te houden. Een vraagprijs die vooral gebaseerd is op de hoogste verkoopprijzen uit de buurt, biedt geen garantie op succes. De staat van onderhoud, het energielabel, de locatie en het actuele aanbod spelen allemaal een rol.
Een woning te hoog prijzen om vervolgens na enkele maanden alsnog fors te moeten zakken, kan uiteindelijk duurder uitpakken dan direct met een realistische vraagprijs beginnen.
Het einde van de oververhitte woningmarkt?
De Nederlandse woningmarkt lijkt daarmee een nieuwe fase in te gaan. De extreme verkopersmarkt van de afgelopen jaren maakt op onderdelen plaats voor een situatie waarin kopers weer iets meer te kiezen hebben. Prijsverlagingen komen vaker voor en de onderhandelingsruimte neemt toe.
Maar van een algemene prijsval is vooralsnog geen sprake. De verkoopprijzen liggen nog altijd hoger dan een jaar geleden en het woningaanbod blijft volgens de NVM relatief krap.
De belangrijkste verandering is misschien wel dat niet langer iedere woning automatisch tegen een hoge prijs wordt verkocht. De juiste vraagprijs, de kwaliteit van de woning en de locatie maken opnieuw een groter verschil.
Voor verkopers is de boodschap duidelijk: de tijd dat je vrijwel iedere vraagprijs kon neerleggen en vervolgens achterover kon leunen, lijkt op steeds meer plekken voorbij. En voor kopers gloort er voorzichtig iets meer ruimte om kritisch te zijn en daadwerkelijk te onderhandelen.
Afbeelding: Unsplash+
